Portfolio
Ski-in ski-out – definice
Ski-in ski-out je standard umístění horské nemovitosti, který umožňuje začít i ukončit lyžování bez nutnosti dojíždět autem nebo skibusem. V praxi znamená přímý přístup z investičního apartmánu, hotelu, pozemku nebo rezidenčního projektu na sjezdovku, ke stanici vleku či lanovky nebo na bezpečný lyžařský propojovací úsek. V kontextu land developmentu a developerských investic jde o jedno z nejsilnějších kritérií při výběru prémiové lokality.
Pro pozemkového developera i investora, který analyzuje investice do pozemků, znamená ski-in ski-out nejen vysokou rekreační atraktivitu, ale také potenciál růstu hodnoty aktiva. Důležitou roli hrají také čistý vzduch, prémiové výhledy, přístup k veřejným komunikacím, rychlý internet, dostupnost elektřiny a možnost instalace fotovoltaiky, vodní podmínky včetně podzemních vod, stejně jako blízkost města a celoroční nabídka sportu a rekreace. Dobře připravená lokalita ski-in ski-out může podpořit prodej pozemků, zvýšit obsazenost investičních apartmánů a posílit odolnost kapitálu díky omezené nabídce pozemků s takovou polohou.
Jaké jsou hlavní cíle konceptu ski-in ski-out?
Hlavním cílem ski-in ski-out je vytvořit maximálně pohodlný přístup k lyžařské infrastruktuře a zvýšit užitnou i investiční hodnotu nemovitosti. V projektech land developmentu tento standard pomáhá jasně odlišit prémiovou lokalitu od běžných rekreačních pozemků.
Mezi nejdůležitější cíle tohoto konceptu patří:
- zvýšení atraktivity nemovitosti díky přímému napojení na sjezdovku, vlek nebo lanovku,
- zkrácení času potřebného k dosažení sportovních aktivit, což zvyšuje komfort pobytu a kvalitu uživatelského zážitku,
- posílení potenciálu krátkodobého pronájmu investičních apartmánů v zimní sezoně,
- zvýšení prestiže developerského projektu díky lokalitě, kterou je obtížné napodobit,
- budování celoroční hodnoty místa propojením lyžování s pěšími a cyklistickými trasami, wellness, gastronomií a přístupem k vodním plochám.
Jaké jsou výhody ski-in ski-out?
Ski-in ski-out je vlastnost lokality, která může reálně ovlivnit prodejní cenu, rychlost komercializace i příjmy z pronájmu. Podle analýz trhu cestovního ruchu a rekreačních nemovitostí mohou vyšší cenovou odolnost vykazovat aktiva umístěná v lokalitách s omezenou nabídkou, kvalitním životním prostředím a silnou rekreační poptávkou. Přímý přístup na svah tyto podmínky splňuje, protože jej nelze snadno zkopírovat na sousedních pozemcích.
Mezi klíčové výhody patří:
- vyšší investiční atraktivita pozemku díky jedinečné poloze u lyžařské infrastruktury,
- možnost dosáhnout cenové prémie při prodeji pozemků, jednotek nebo investičních apartmánů,
- větší potenciál obsazenosti v zimní sezoně, zejména u rodin, prémiových turistů a zahraničních klientů,
- silnější emocionální vazba kupujících k nemovitosti, protože lokalita nabízí pohodlí, prestiž, prémiové výhledy a přímý kontakt s přírodou,
- lepší positioning projektu jako celoročního produktu, pokud se v okolí nacházejí cyklotrasy, turistické stezky, vodní plochy, wellness zóny a rychlý internet pro práci na dálku,
- potenciálně vyšší odolnost hodnoty ve srovnání s masovými lokalitami, protože pozemky u sjezdovek, vleků a lanovek mají přirozeně omezenou nabídku.
Jaké jsou výzvy a rizika ski-in ski-out?
Lokalita ski-in ski-out vyžaduje pokročilejší analýzu než běžný nákup rekreačního pozemku. Kromě ceny pozemku jsou důležité technické, environmentální, právní a provozní parametry. Zvlášť významné je řízení investičních projektů, protože chyby ve fázi due diligence mohou omezit možnost výstavby nebo snížit rentabilitu investice.
Nejčastější výzvy a rizika jsou:
- omezená dostupnost pozemků ležících přímo u sjezdovek, což zvyšuje vstupní náklady projektu,
- riziko sezonnosti příjmů, pokud lokalita nenabízí letní atrakce, sport a rekreaci ani alternativní pobytové funkce,
- proměnlivost klimatických podmínek, včetně kratší doby trvání sněhové pokrývky, kterou zprávy Evropské agentury pro životní prostředí a IPCC označují za významné riziko pro zimní cestovní ruch,
- nutnost ověřit přístup k veřejným komunikacím, věcná břemena průjezdu, lyžařské průchody a vztahy s provozovatelem sjezdovky,
- možná environmentální omezení související s chráněnými územími, vodním hospodářstvím, retencí, podzemními vodami a hlukem,
- vysoké infrastrukturní požadavky, včetně dostupnosti elektřiny, možnosti instalace fotovoltaiky, kanalizace, vodovodu, odklízení sněhu, osvětlení a rychlého internetu,
- riziko nadhodnocení poptávky, pokud je projekt založen výhradně na zimní sezoně a nezohledňuje blízkost města, gastronomii, služby a celoroční mobilitu turistů.
Jaké jsou právní regulace ski-in ski-out?
Ski-in ski-out není v polských předpisech samostatnou právní kategorií. Jde o tržní a funkční označení, které je nutné převést do konkrétních plánovacích, stavebních, environmentálních a vlastnických podmínek. Klíčová je analýza místního územního plánu a v případě jeho absence možnosti získání rozhodnutí o podmínkách zástavby, dále status komunikace a možnost zajistit legální přístup na lyžařskou trať.
Při hodnocení projektu je vhodné ověřit zejména:
- účelové určení pozemku v místním územním plánu nebo při absenci plánu možnost získání rozhodnutí o podmínkách zástavby,
- soulad investice se stavebním zákonem, včetně parametrů zástavby, bezpečnosti užívání a technických požadavků,
- přístup k veřejné komunikaci, protože jde o základní podmínku legální dopravní obsluhy nemovitosti,
- úpravu věcných břemen průjezdu a průchodu, práv k užívání lyžařských tras nebo propojovacích úseků a dalších přístupových práv, pokud pozemek přímo nesousedí s infrastrukturou sjezdovky,
- environmentální požadavky vyplývající z předpisů o ochraně přírody, posuzování vlivů na životní prostředí, území Natura 2000 a ochrany krajiny,
- vodoprávní podmínky, zejména pokud projekt zahrnuje retenci, odvodnění, umělé zasněžování, vodní toky, podzemní vody nebo přístup k vodním plochám,
- technické podmínky připojení k energetické síti, možnost využití fotovoltaiky a přístup k telekomunikační infrastruktuře.
Jaké jsou příklady ski-in ski-out?
Příklady ski-in ski-out najdeme především v alpských střediscích ve Francii, Rakousku, Švýcarsku a Itálii, kde jsou apartmány, hotely a rezidence navrhovány přímo u sjezdovek. Podobná řešení se rozvíjejí také ve vybraných lokalitách v Polsku, zejména tam, kde existuje propojení svahu, ubytovací základny, turistických služeb a kvalitní silniční infrastruktury.
Typické scénáře využití zahrnují:
- investiční apartmán s výstupem na sjezdovku nebo přímým přístupem k vleku či lanovce,
- investiční pozemek ležící u plánovaného lyžařského propojovacího úseku, který před nákupem vyžaduje právní a technickou analýzu,
- komorní developerský projekt v horách, který spojuje prémiové výhledy, čistý vzduch, rychlý internet, fotovoltaiku a přístup k celoroční rekreaci,
- horský resort, kde je v zimě hlavní hodnotou přístup na svah a v létě cyklotrasy, trekking, vodní plochy a blízkost města,
- pozemek určený k prodeji nebo dalšímu land developmentu, jehož hodnota může růst díky plánované lyžařské infrastruktuře a zlepšení silniční dostupnosti.