Najem krótkoterminowy – nowa ustawa: rejestr CWTON, kary i zakazy

Najem krótkoterminowy doczekał się odrębnych regulacji: nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych Sejm uchwalił 8 października 2026 r. Frazę „najem krótkoterminowy ustawa” wpisuje dziś do wyszukiwarki wielu właścicieli apartamentów – i słusznie, bo nowe przepisy wprowadzają Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), numery identyfikacyjne ofert, administracyjne kary do 50 tys. zł oraz – od 1 stycznia 2028 r. – możliwość ograniczania najmu przez wspólnoty, spółdzielnie i gminy.

Na dzień publikacji ustawa została skierowana do Senatu. Zanim wejdzie w życie, musi jeszcze zostać podpisana przez Prezydenta i ogłoszona w Dzienniku Ustaw, a w trakcie prac senackich jej treść może się zmienić. Dla inwestora to dobry moment, aby przygotować model najmu do nowych obowiązków, zamiast czekać na ostateczny termin.

Najem krótkoterminowy – ustawa uchwalona przez Sejm w skrócie

Nowe przepisy porządkują usługi zakwaterowania świadczone na krótkie pobyty, czyli trwające krócej niż 30 dni na rzecz jednego gościa. W praktyce obejmuje to apartamenty, mieszkania, domy i pokoje oferowane turystom, najczęściej za pośrednictwem platform rezerwacyjnych. Za ustawą głosowało 407 posłów, przy 24 głosach przeciw i 9 wstrzymujących się.

Najważniejsze rozwiązania przyjęte przez Sejm to:

• CWTON – obowiązek wpisu obiektu do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych,
• numer identyfikacyjny – każdy obiekt otrzyma numer, który trzeba podawać w ofercie na platformie rezerwacyjnej,
• kary administracyjne do 50 tys. zł – m.in. za najem bez wpisu, za brak numeru w ofercie oraz za wprowadzanie gości w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu,
• kontrole na wniosek mieszkańców – wspólnoty, spółdzielnie i sąsiedzi będą mogli inicjować kontrolę obiektu,
• wykreślenie z ewidencji – po trzech stwierdzonych naruszeniach bezpieczeństwa lub porządku publicznego w ciągu 6 miesięcy obiekt może zostać wykreślony, a ponowny wpis będzie możliwy po roku,
• zakazy i strefy od 1 stycznia 2028 r. – uprawnienia wspólnot, spółdzielni i gmin do ograniczania najmu krótkoterminowego.

Zgodnie z treścią uchwaloną przez Sejm większość przepisów, w tym obowiązek rejestracji, ma wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia ustawy. Rozwiązania dotyczące zakazów we wspólnotach i spółdzielniach oraz stref gminnych mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 r.

Rejestr CWTON i numer oferty – koniec anonimowego najmu

Centralny wykaz ma objąć obiekty świadczące usługi noclegowe, a numer identyfikacyjny będzie widoczny w ogłoszeniu. Dzięki temu gość, platforma i organ kontrolny łatwo sprawdzą, czy oferta pochodzi z obiektu ujętego w ewidencji. Polskie przepisy wpisują się w ramy unijnego rozporządzenia (UE) 2024/1028, stosowanego od 20 maja 2026 r., które reguluje wymianę danych między platformami internetowymi a organami publicznymi.

To zagadnienie jest szczególnie ważne dla inwestorów, którzy rozważają zakup apartamentu w miejscowości o silnym ruchu turystycznym, takiej jak Zieleniec lub strefa uzdrowiskowa Duszniki-Zdrój. W tych lokalizacjach popyt zimowy, pobyty weekendowe i wyjazdy prozdrowotne tworzą warunki dla najmu krótkoterminowego. Jednocześnie profesjonalne prowadzenie obiektu staje się ważniejsze niż samo opublikowanie ogłoszenia na platformie rezerwacyjnej.

W inwestycji apartamentowej liczy się nie tylko atrakcyjność lokalizacji, ale także uporządkowany model operacyjny, który pozwala właścicielowi szybko dostosować się do nowych regulacji. Właściciel powinien ocenić nie tylko potencjalną cenę za noc, lecz także sposób zarządzania ofertą, obsługę gości, standard raportowania i gotowość operatora do realizacji obowiązków ewidencyjnych.

Kary do 50 tys. zł – gdzie pojawia się realne ryzyko?

Górna granica kary wynosi 50 tys. zł i dotyczy konkretnego obiektu, a nie każdego naruszenia z osobna w tej samej wysokości. Najbardziej narażeni będą właściciele, którzy wynajmują lokal bez wpisu do wykazu, publikują oferty bez numeru identyfikacyjnego albo opisują obiekt w sposób niezgodny z jego rzeczywistym rodzajem i kategorią.

Dla właściciela apartamentu ryzyko nie powinno być oceniane wyłącznie przez pryzmat wysokości potencjalnej sankcji. Istotne są również konsekwencje operacyjne:

• konieczność czasowego wstrzymania publikacji oferty,
• utrata części rezerwacji w sezonie wysokiego popytu,
• koszty dostosowania dokumentacji i procedur,
• ryzyko reputacyjne wobec gości oraz partnerów sprzedażowych.

Dlatego w inwestycjach nastawionych na wynajem warto wybierać rozwiązania, w których zarządzanie operacyjne jest od początku wyraźnie oddzielone od prawa własności lokalu. Kiedy taki model się opłaca, wyjaśnia artykuł o powierzeniu zarządzania apartamentem profesjonalnemu zarządcy. Zakres obowiązków obu stron powinna precyzować umowa o zarządzanie najmem.

Zakaz najmu od 2028 roku – uprawnienia wspólnot, spółdzielni i gmin

Od 1 stycznia 2028 r. wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mają zyskać prawo do podjęcia uchwały zakazującej najmu krótkoterminowego w danej nieruchomości. W spółdzielniach uchwała będzie wymagała większości wszystkich uprawnionych do głosowania, a nie tylko obecnych na zebraniu. Po przyjęciu zakazu wynajmujący będzie miał 6 miesięcy na zakończenie działalności w budynku.

Gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będą mogły wyznaczać strefy, w których najem krótkoterminowy zostanie ograniczony albo wyłączony. Ograniczenia mogą dotyczyć określonych obszarów, obiektów lub okresów, na przykład wyłącznie najbardziej obleganych części miasta albo wybranych dni w roku.

Ryzyko zakazu jest największe w zwykłych budynkach mieszkalnych, w których najem turystyczny konkuruje z codziennym życiem mieszkańców. Inaczej wygląda sytuacja w obiekcie projektowanym od początku jako resort z operatorem, takim jak Campo Resort Aparte, gdzie właściciele kupują lokale z myślą o pobytach wypoczynkowych i najmie. Nie oznacza to automatycznego wyłączenia spod nowych przepisów – przed zakupem warto sprawdzić status prawny lokalu, regulamin obiektu, zasady funkcjonowania wspólnoty oraz zakres obowiązków operatora.

Dlaczego lokalizacja pozostaje fundamentem bezpieczeństwa inwestycji?

Regulacje zmieniają sposób prowadzenia najmu, ale nie zastępują podstawowych przewag dobrze wybranej lokalizacji. Zieleniec pozostaje szczególnie interesujący dzięki funkcji ośrodka zimowego, rozwiniętej infrastrukturze narciarskiej, warunkom sprzyjającym dłuższemu utrzymywaniu pokrywy śnieżnej oraz rozpoznawalności wśród turystów poszukujących aktywnego wypoczynku.

Mikroklimat Zieleńca, bliskość tras narciarskich i potencjał rekreacji poza sezonem wzmacniają popyt na noclegi w różnych okresach roku. Z kolei strefa uzdrowiskowa Duszniki-Zdrój przyciąga gości korzystających z walorów zdrowotnych, spokojniejszego rytmu pobytu oraz dostępu do usług uzdrowiskowych. Takie zróżnicowanie źródeł popytu może mieć znaczenie dla stabilności obłożenia.

W ofercie Ostoya Capital istotne są również działki w Wojcieszycach z widokiem na Karkonosze i Śnieżkę oraz grunty w otulinie Stobrawskiego Parku Krajobrazowego. W land developmencie kluczowe pozostają dostęp do drogi publicznej, prądu, możliwość instalacji fotowoltaicznej, szybki internet i przemyślane przeznaczenie terenu. Szerzej omawia to artykuł o tym, dlaczego inwestycja w grunt bywa stabilnym sposobem budowania majątku.

Co właściciel apartamentu powinien zrobić już teraz?

Ostateczny kształt przepisów może jeszcze ulec zmianie w Senacie, ale kierunek regulacji jest jasny. To dobry moment na uporządkowanie dokumentacji i przygotowanie modelu najmu do większej transparentności:

• sprawdzić status prawny lokalu i zasady obowiązujące w obiekcie,
• ustalić, kto odpowiada za wpis do CWTON oraz publikację numeru identyfikacyjnego w ofertach,
• uzgodnić z operatorem zakres obsługi obowiązków ewidencyjnych i informacyjnych,
• przejrzeć opisy ofert pod kątem zgodności z rzeczywistym rodzajem i standardem obiektu,
• uporządkować rozliczenia – zasady opisuje artykuł o podatku od najmu krótkoterminowego,
• śledzić dalsze prace w Senacie i datę ogłoszenia ustawy w Dzienniku Ustaw.

Dobrze przygotowany apartament inwestycyjny to nie tylko atrakcyjna nieruchomość w miejscowości turystycznej. To również przejrzysty model współpracy z operatorem najmu, zgodność formalna i lokalizacja zdolna przyciągać gości niezależnie od zmian regulacyjnych.

FAQ – najem krótkoterminowy i nowa ustawa

Czy ustawa o najmie krótkoterminowym już obowiązuje?

Jeszcze nie. Sejm uchwalił nowelizację 8 października 2026 r., a na dzień publikacji ustawa trafiła do Senatu. Przepisy zaczną obowiązywać po zakończeniu prac parlamentarnych, podpisie Prezydenta i ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw – większość z nich po 14 dniach od ogłoszenia.

Czym jest CWTON?

CWTON to Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych – ogólnopolski rejestr obiektów oferujących krótkie pobyty. Wpisany obiekt otrzyma numer identyfikacyjny, który trzeba będzie podawać w ofertach publikowanych na platformach rezerwacyjnych.

Jakie kary grożą za najem bez wpisu do rejestru?

Ustawa przewiduje administracyjne kary pieniężne do 50 tys. zł. Mogą dotyczyć m.in. najmu bez wpisu do wykazu, braku numeru identyfikacyjnego w ofercie oraz wprowadzania gości w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu. Kwota 50 tys. zł to górna granica, a nie stała stawka.

Czy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego?

Tak, od 1 stycznia 2028 r. wspólnoty i spółdzielnie mają zyskać prawo do podjęcia takiej uchwały, a gminy – do wyznaczania stref z ograniczeniami. Po przyjęciu zakazu wynajmujący będzie miał 6 miesięcy na zakończenie najmu w budynku.

Czy operator Campo Resort Aparte zwalnia właściciela z nowych obowiązków?

Operator może wspierać właściciela w prowadzeniu oferty, obsłudze gości i realizacji procedur, w tym ewidencyjnych. Nie oznacza to jednak automatycznego przejęcia wszystkich obowiązków publicznoprawnych. Zakres odpowiedzialności powinien zostać jasno opisany w umowie i zweryfikowany po wejściu ustawy w życie.

Ostoya Capital rozwija projekty gruntowe i inwestycyjne w lokalizacjach o wyraźnych przewagach: w Zieleńcu, Wojcieszycach, strefie uzdrowiskowej Duszniki-Zdrój oraz otulinie Stobrawskiego Parku Krajobrazowego. Kontakt z zespołem pozwala omówić potencjał konkretnej inwestycji, jej otoczenie infrastrukturalne i model wykorzystania nieruchomości.