Dowiedz się pierwszy o nowościach w ofercie, akcjach promocyjnych oraz nowych osadach. Zapisz się do naszego newslettera!
Błąd: Brak formularza kontaktowego.
Portfolio
Nieruchomości gruntowe to najbliższa alternatywa mieszkań i lokali komercyjnych
Minione 20 lat kapitalizmu charakteryzowała permanentna hossa na rynku nieruchomości mieszkalnych i lokali komercyjnych. Polacy upodobali sobie ten sposób inwestowania jako alternatywę dla lokaty bankowej. Inwestowanie w mieszkania jest popularne tym bardziej, im niższą stopę procentową oferują banki. Spadek stóp procentowych obniża oprocentowanie lokat bankowych, dlatego oczywistym wyborem stały się zyski z najmu mieszkań i lokali usługowych.
Te same spadające stopy procentowe obniżają również koszty kredytu hipotecznego, co dodatkowo ułatwia finansowanie zakupu takich nieruchomości.
Czy inwestowanie w mieszkania i lokale komercyjne osiągnęło swoje granice opłacalności i komfortu?
2020 rok przyniósł najniższe stopy procentowe, najniższe oprocentowanie lokat bankowych i najtańsze kredyty hipoteczne w historii. Ceny nieruchomości w dużych miastach osiągnęły swoje rekordowe poziomy, a najemcy stawiają wyraźny opór przed kolejnymi podwyżkami cen najmu.Wielu Inwestorów zastanawia się, czy jest sens dalej w nie inwestować?
Wraz z COVID-19 pojawiło się nowe ryzyko, które dotychczas nie występowało – problemy z regularnym najmem mieszkań, lokali komercyjnych i powierzchni biurowych w centrum miast.
Eksperci Expandera i Rentier.io zwracają uwagę, że wpływ na gorszą rentowność z najmu mieszkań mają między innymi studenci, którzy w 2020 roku do ostatniej chwili zwlekali z decyzją o wynajmie mieszkania.
Większość uczelni rozpoczęła rok akademicki w trybie hybrydowym, a następnie w pełni przeszła na nauczanie zdalne. Dramatycznie spadł także krótkoterminowy najem mieszkań na doby, zależny od mocno ograniczonej dziś turystyki. Ten temat szeroko opisałem w poprzednim artykule.
Wydaje się, że właściciele lokali komercyjnych zlokalizowanych na parterze ruchliwych ulic mają problem po raz kolejny. Przez kilkanaście lat zmieniali swoich najemców co najmniej 6-krotnie – według określonych branż i popytu na ich usługi w tych lokalizacjach. Poniższa tabela przedstawia branże i sektory, które masowo wycofały się z najmu lokali komercyjnych w ostatnich 20 latach:
Wydaje się, że zarówno lokale komercyjne, jak i powierzchnie biurowe może spotkać podobny problem. Związany jest on głównie ze zmianą zachowań ludności w czasie pandemii, a być może na trwale po jej zakończeniu. Problem ten opisałem w pierwszym artykule z tego cyklu.
Wielu Inwestorów, z którymi rozmawiam dotarło do granicy swojego komfortu związanego z posiadaniem wielu nieruchomości. Zarządzanie nimi wymaga czasu, uwagi i zaangażowania, a dziś dodatkowo generuje stres wynikający z problemów z najmem, przy zachowaniu tych samych kosztów utrzymania. Osoby średniozamożne i zamożne jak nigdy przedtem zaczęły uwzględniać w swoich wyborach komfort posiadania inwestycji.
Inwestycją w ziemię nie trzeba się zajmować
Grunty inwestycyjne mogą stać się dla Inwestorów ciekawą alternatywą, pozwalającą osiągać zysk akumulacyjny ze wzrostu wartości gruntu, którym w dodatku nie trzeba się na co dzień zajmować. Inwestorzy ufają nieruchomościom i je rozumieją, dlatego coraz częściej poważnie rozważają doważenie portfela swoich inwestycji gruntami. Mogą to być podmiejskie działki budowlane lub grunty rekreacyjne w atrakcyjnych lokalizacjach – póki jeszcze można je nabyć za rozsądną cenę.
Rozważają także redukcję ilości nabytych mieszkań i ulokowanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży w nowe klasy aktywów, które pokonają inflację. Nieruchomości gruntowe wydają się być taką alternatywą.
Granica komfortu i oczekiwanego zysku z inwestycji
Na zyski z nieruchomości mieszkaniowych i lokali usługowych składają się:
- zysk rentierski – wynikający z regularnego czynszu (najmu),
- zysk akumulacyjny – wynikający z inflacyjnego wzrostu wartości lokalu.
Zyski te pomniejszane są o koszty zarządzania i posiadania nieruchomości:
- koszty najmu – wykończenie i wyposażenie lokalu, ogłoszenia – poszukiwanie najemców, wakacje czynszowe, opłaty (media, wspólnota), naprawy sprzętu i inne,
- amortyzacja i remonty – koszty długoterminowe,
- czas i atencja – jako koszt alternatywny.
Im drożej Inwestor kupi mieszkanie lub lokal usługowy, tym niższą stopę zwrotu z najmu osiągnie. Wzrosło ryzyko braku najemców, przez co Inwestor ponosi koszty braku pełnego obłożenia swojej nieruchomości. Te koszty raczej nie ulegną zmniejszeniu. To wszystko powoduje, że możliwy do osiągnięcia zysk netto z nowo nabytej nieruchomości na wynajem jest w wielu przypadkach najniższy w historii.
Jak pokazuje poniższa tabela, opracowana w oparciu o badania firmy Expander, osoba zamieniająca depozyt w banku na mieszkanie na wynajem, w maju 2020 roku mogła zarobić „dodatkowe” około 6% z samego najmu w Warszawie, Wrocławiu lub Poznaniu, pod warunkiem wynajęcia mieszkania przez 11 miesięcy bez przerwy.
Mówi się, że dzisiaj powyższe założenia są mało realne i średnią ilość wynajętych miesięcy należy liczyć na poziomie 8-9, a w skrajnych przypadkach nawet mniej, co daje nie więcej niż 4,5% rocznej stopy zwrotu z najmu. Z kolei wzrost wartości nowo nabytej nieruchomości na historycznym szczycie cen, pomniejszony o koszty remontu i amortyzację może nie być wyższy niż inflacja.
Warto zadać sobie pytanie:
- czy w kontekście ponoszonych kosztów i angażowanego czasu są to zadowalające zyski?
- czy może warto poszukać alternatywy – większych szans na zarobek, przy jednoczesnej ochronie kapitału i komforcie na co dzień?
Biorąc pod uwagę powyższe wyliczenia, potencjalne ryzyka oraz granicę komfortu, którą cenią sobie osoby zamożne, wielu Inwestorów może rozważać zupełną przebudowę portfela nieruchomości lub inwestowanie w nieruchomości “bezobsługowe”, takie jak np. grunty inwestycyjne. Mimo, że tym samym rezygnują z zysku rentierskiego (wynikającego z najmu), to zysk akumulacyjny (wynikający z perspektywy wzrostu wartości ziemi, która jest dobrem ograniczonym) może przewyższyć skumulowany zysk netto na nieruchomościach lokalowych.
Największym wzrostem wartości cen działek budowlanych charakteryzują się niedoszacowane do tej pory regiony Polski takie jak Warmia i Mazury oraz Pomorze, doskonałe pod inwestycje rekreacyjne. Pandemia COVID-19 wywołała hossę na gruntach rekreacyjnych i wszystko wskazuje na to, że ten kierunek lokaty kapitału może przynieść w najbliższej dekadzie najwyższą stopę zwrotu, przy zachowaniu komfortu i relaksu – bez zaangażowania czasu Inwestora.
Podsumowanie
Inwestorzy, którzy nabyli w bardzo atrakcyjnych cenach nieruchomości mieszkaniowe i lokalowe, wciąż powinni być zadowoleni ze stopy zwrotu z najmu do wniesionego wkładu. Jeśli nawet utracili najemcę, to pozbywanie się takiej nieruchomości miałoby sens tylko w sytuacji, w której Inwestor rozważa zrealizowanie długoterminowego zysku z nieruchomości zakupionej wiele lat temu i zaangażowanie pieniędzy w nowy sektor nieruchomości, który ma przed sobą potencjał kilkunastu lat podobnych dynamicznych zwyżek.
Inwestorzy, którzy dziś rozważają nabycie mieszkania lub lokalu z perspektywą „kup i trzymaj”, albo z perspektywą „kup i wynajmij”, powinni poważnie rozważyć tą decyzję pracując sporo na Excel’u. Ceny nieruchomości mieszkaniowych i lokalowych są bowiem na historycznym szczycie, ryzyko najmu nigdy nie było tak wysokie, a komfort zakupu tej inwestycji w takich warunkach rynkowych również nie należy do najwyższych.
Patrząc na 10 lat do przodu: za kwotę porównywalną do powyższych inwestycji można dziś nabyć nieruchomości gruntowe w regionach, które skorzystają na pandemii i zmianach społecznych z nią związanych. Dzięki temu Inwestor może wykorzystać moment rynkowy i zyskać przewagę nad innymi sektorami nieruchomości na wiele lat. Zysk akumulacyjny szybciej powiększy posiadany majątek, a po zrealizowaniu zysków zawsze można powrócić do inwestycji rentierskich (lokalowych i mieszkalnych), nabywając ich znacznie więcej – w dużo lepszym momencie rynkowym.
