Portfolio
Co je servisovaný apartmán?
Servisovaný apartmán, označovaný také jako serviced apartment, je ubytovací jednotka určená ke krátkodobému, střednědobému nebo dlouhodobému pobytu, která spojuje soukromí vlastního apartmánu se službami známými z hotelů. Může nabízet vybavenou kuchyň nebo kuchyňský kout, samostatný prostor pro práci a odpočinek, recepční služby, úklid, výměnu ložního prádla, přístup do relaxačních zón či další doplňkové služby.
V kontextu developerských projektů je servisovaný apartmán produktem určeným lidem, kteří hledají nemovitost generující příjem z pronájmu. O hodnotě takové jednotky rozhoduje především lokalita, standard projektu, model správy pronájmu a atraktivita okolí. Významnou roli může hrát blízkost města, rychlý internet, zajištěný přístup k veřejné komunikaci, sportovní a rekreační vyžití, atraktivní výhledy, čistý vzduch a dostupnost vodních ploch.
Jaké jsou hlavní účely servisovaného apartmánu?
Základním účelem servisovaného apartmánu je zajistit komfortní pobyt lidem, kteří potřebují více nezávislosti než v klasickém hotelovém pokoji. Tento model odpovídá potřebám turistů, firemních klientů, specialistů pracujících na projektech, rodin i osob využívajících sezónní pobyty.
Z pohledu investora je cílem spojit potenciál růstu hodnoty nemovitosti s možností získávat příjmy z pronájmu. Profesionální řízení investičního projektu a správa rezervací mohou omezit zapojení vlastníka do každodenního provozu jednotky. Ve vhodně zvolené lokalitě může servisovaný apartmán také podpořit diverzifikaci investičního portfolia.
Jaké jsou výhody servisovaného apartmánu?
Servisované apartmány mohou být pro investory atraktivní, protože reagují na poptávku po flexibilních formách ubytování. Část hostů hledá soukromý prostor, možnost vlastního vaření, kvalitní internetové připojení a vybavení, které umožňuje spojit práci s odpočinkem.
Mezi nejdůležitější investiční a uživatelské výhody patří:
- možnost získávat příjem z krátkodobého, střednědobého nebo dlouhodobého pronájmu,
- potenciál růstu hodnoty jednotky v lokalitě s omezenou nabídkou a vysokou turistickou atraktivitou,
- profesionální správa pronájmu, rezervací, úklidu a komunikace s hosty,
- vyšší funkčnost než u standardního hotelového pokoje, včetně přístupu ke kuchyni, odpočinkové zóně a pracovnímu místu,
- atraktivita pro hosty hledající čistý vzduch, pěkné výhledy, rekreační oblasti a blízkost přírody,
- možnost využívat apartmán pro vlastní pobyty, pokud to umožňuje model správy objektu.
U investic umístěných mimo samotné centrum města může být důležitou výhodou spojení soukromí s dobrou dopravní dostupností. Zajištěný přístup k veřejné komunikaci, pohodlné spojení, energetická infrastruktura, možnost využití fotovoltaiky a stabilní rychlý internet zvyšují využitelnost objektu po celý rok.
Jaké jsou výzvy a rizika servisovaného apartmánu?
Příjmy ze servisovaného apartmánu nejsou garantovány a závisí na skutečné poptávce, sezónnosti, standardu objektu, činnosti provozovatele i konkurenci v dané lokalitě. Investor by měl analyzovat nejen očekávanou obsazenost a denní sazby, ale také náklady na správu, úklid, marketing, údržbu společných prostor, rekonstrukce a financování.
Mezi rizika vyžadující zvláštní prověření patří:
- sezónnost turistického ruchu a proměnlivá poptávka po služebních pobytech,
- závislost výsledku investice na kvalitě práce provozovatele nebo subjektu spravujícího pronájem,
- omezení vyplývající z účelu využití jednotky v projektové a územněplánovací dokumentaci,
- vyšší provozní náklady spojené s častým střídáním hostů a rozsahem poskytovaných služeb,
- riziko zhoršení dopravní dostupnosti, kvality okolí nebo výhledových hodnot v důsledku nové výstavby v sousedství,
- nedostatečné prověření technických podmínek pozemku, včetně hladiny podzemní vody a možností připojení na inženýrské sítě.
U projektů realizovaných v krajinářsky atraktivních oblastech je zvlášť důležitá odpovědná příprava investice. Analýza podzemních vod, dostupnosti elektrické energie, možností připojení na kanalizaci nebo využití individuálního systému odvádění odpadních vod, možností využití obnovitelných zdrojů energie a ochrany místních přírodních hodnot pomáhá omezovat technická a nákladová rizika.
Jaké právní předpisy se týkají servisovaného apartmánu?
Právní status servisovaného apartmánu závisí na jeho skutečném účelu využití, ustanoveních územního plánu nebo příslušných správních rozhodnutích, stavebním projektu a způsobu provozování činnosti. Jednotka prodávaná jako investiční apartmán nemusí mít vždy status bytové jednotky. Může jít o nebytový prostor, součást hotelového objektu nebo prvek projektu s komerční či služební funkcí.
Před koupí je vhodné ověřit zejména:
- druh jednotky uvedený ve smlouvě, notářském zápisu a developerské dokumentaci, včetně údajů v katastru nemovitostí,
- způsob využití území vyplývající z územního plánu nebo správních rozhodnutí,
- pravidla pronájmu a užívání společných prostor stanovená ve smlouvě s provozovatelem,
- rozsah poplatků, způsob vyúčtování příjmů a podmínky ukončení smlouvy o správě,
- daňové otázky, včetně způsobu zdanění koupě, pronájmu a prodeje jednotky,
- zda se na konkrétní transakci vztahují předpisy upravující ochranu kupujících v rámci developerského projektu, což závisí na předmětu projektu a obsahu smlouvy.
Pokud je apartmán využíván k poskytování ubytovacích služeb, mohou se uplatnit také předpisy týkající se ubytovacích služeb, evidence ubytovacích zařízení a povinností podnikatele. Právní posouzení by mělo být vždy přizpůsobeno konkrétnímu projektu, modelu pronájmu a postavení kupujícího.
Jaké jsou příklady servisovaných apartmánů?
Častým příkladem je apartmán v krajském městě nebo v blízkosti obchodního centra, určený pro vyslané zaměstnance, konzultanty a hosty na několik týdnů dlouhých pobytech. V tomto případě jsou klíčové rychlý internet, parkování, pohodlná dopravní dostupnost, přístup k městským službám a funkční pracovní prostor.
Dalším příkladem jsou investiční apartmány v rekreačních lokalitách, které se nacházejí v blízkosti jezer, cyklostezek, sjezdovek, turistických tras nebo dalších rekreačních oblastí. Hodnotu takového projektu může vytvářet přístup k vodním plochám, čistý vzduch, soukromí, atraktivní výhledy a celoroční nabídka sportovních a rekreačních aktivit.
Třetí model představují komornější objekty vznikající v rámci promyšlené přípravy pozemků pro výstavbu (land development). Developer může připravit území, zajistit potřebnou infrastrukturu a právně zajištěný přístup k veřejné komunikaci a následně realizovat projekt odpovídající potenciálu dané lokality. Takový přístup může umožnit vznik servisovaných apartmánů v místech, která spojují blízkost města s přírodou a vysokým standardem odpočinku.