Portfolio
Developerský garanční fond (DFG) – definice
Developerský garanční fond (DFG) je mechanismus ochrany kupujících bytových jednotek a rodinných domů, zřízený na základě tzv. nového developerského zákona v Polsku. Fond doplňuje ochranu finančních prostředků, které kupující ukládají na bytové svěřenské účty, zejména v situacích, jako je úpadek developera, úpadek banky vedoucí svěřenský účet nebo nepřevedení vlastnického práva k nemovitosti v případech stanovených zákonem.
V kontextu developerských investic, land developmentu a projektů realizovaných pozemkovým developerem zvyšuje DFG bezpečnost kapitálu ve fázi prodeje bytů, domů a jednotek s bytovým statusem nabízených jako investiční apartmány. Nenahrazuje však analýzu lokality, přístupu k veřejným komunikacím, technické infrastruktury, podzemních vod, rychlého internetu, blízkosti města, čistého ovzduší, prémiových výhledů, přístupu k vodním plochám ani potenciálu pro sport a rekreaci. Je jedním z prvků, které kultivují trh a posilují důvěru v realitní projekty.
Jaké jsou hlavní cíle Developerského garančního fondu (DFG)?
DFG má především omezovat riziko na straně kupujícího a posilovat stabilitu rezidenčního trhu. V praxi fond funguje jako dodatečná vrstva ochrany nad rámec bytového svěřenského účtu.
Mezi hlavní cíle DFG patří:
- ochrana prostředků vložených kupujícími bytů a domů v rámci smluv, na které se vztahuje developerský zákon,
- zvýšení transparentnosti developerských investic a standardů řízení investičních projektů,
- omezení finančních dopadů úpadku developera nebo banky vedoucí bytový svěřenský účet,
- posílení důvěry v primární trh s nemovitostmi, zejména u víceliniových projektů realizovaných na pozemcích s vysokým investičním potenciálem,
- vytvoření systémového zajištění pro osoby kupující nemovitost ještě před dokončením výstavby.
Jaké jsou výhody Developerského garančního fondu (DFG)?
Nejdůležitější výhodou DFG je vyšší bezpečnost transakcí na primárním trhu s nemovitostmi. Pro kupujícího to znamená větší jistotu, že prostředky zaplacené na koupi nemovitosti jsou chráněny i tehdy, když se investice dostane do vážných finančních nebo organizačních problémů.
Z pohledu investora a developera DFG podporuje důvěryhodnost projektu. Investice realizované v souladu s developerským zákonem, s vypořádaným právním stavem pozemku, přístupem k elektřině, možností využití fotovoltaiky, dobrou dopravní dostupností, atraktivním okolím a jasným harmonogramem prodeje mohou budovat vyšší tržní hodnotu a snáze získávat klienty.
Klíčové výhody DFG jsou:
- větší ochrana kapitálu kupujícího ve fázi výstavby,
- vyšší míra důvěry v rezidenční investice a bytové jednotky nabízené jako investiční apartmány, pokud se na ně vztahuje zákon,
- lepší předvídatelnost procesu prodeje jednotek v developerských projektech,
- omezení reputačního rizika na straně developera,
- větší transparentnost vztahů mezi kupujícím, developerem, bankou a institucemi obsluhujícími ochranný mechanismus.
Jaké jsou výzvy a rizika Developerského garančního fondu (DFG)?
DFG neodstraňuje všechna rizika spojená s koupí nemovitosti. Fond chrání vybrané situace stanovené právními předpisy, nenahrazuje však investiční analýzu, due diligence pozemku ani posouzení skutečného potenciálu lokality. U investic do pozemků zůstávají klíčové mimo jiné územní plán, rozhodnutí o podmínkách výstavby, přístup k veřejným komunikacím, podmínky připojení k sítím, hladina podzemních vod a environmentální omezení.
Mezi nejdůležitější výzvy a rizika spojená s DFG patří:
- omezený rozsah ochrany, protože fond se týká především bytových jednotek a rodinných domů, na které se vztahuje developerský zákon,
- absence automatické ochrany u mnoha nebytových prostor, condohotelů nebo investičních apartmánů s nebytovou funkcí,
- dodatečný náklad na straně developera, který může ovlivnit kalkulaci marže a prodejní cenu,
- nutnost přesně určit, zda se konkrétní smlouva a konkrétní jednotka řídí režimem developerského zákona,
- riziko chybného posouzení projektu, pokud se investor soustředí výhradně na ochranu DFG a opomíjí kvalitu pozemku, lokality a okolí.
Jaké jsou právní předpisy upravující Developerský garanční fond (DFG)?
Právním základem fungování DFG je polský zákon ze dne 20. května 2021 o ochraně práv nabyvatele bytové jednotky nebo rodinného domu a o Developerském garančním fondu. Zákon vstoupil v účinnost 1. července 2022, přičemž pro část dříve zahájených projektů platí přechodná ustanovení. Nový model rozšířil předchozí ochranu založenou převážně na bytových svěřenských účtech.
DFG funguje v rámci Pojistného garančního fondu. Developer odvádí příspěvky z plateb kupujících poukazovaných na bytový svěřenský účet. Výše příspěvku závisí mimo jiné na druhu svěřenského účtu; maximální úrovně stanoví zákon a konkrétní sazby prováděcí předpisy.
Nejdůležitější regulační prvky DFG zahrnují:
- povinnost vést bytový svěřenský účet pro developerský projekt,
- povinnost odvádět příspěvky do DFG z plateb kupujících,
- právo kupujícího na vrácení prostředků v situacích stanovených zákonem,
- propojení ochrany se smlouvami podléhajícími zákonu a se statusem bytové jednotky nebo rodinného domu,
- institucionální obsluhu mechanismu výplat a evidence příspěvků zajišťovanou Pojistným garančním fondem.
Jaké jsou příklady fungování Developerského garančního fondu (DFG)?
DFG se uplatňuje především v situacích, kdy kupující uhradil prostředky na bytovou jednotku nebo rodinný dům, ale investice nebyla řádně dokončena nebo nedošlo k převodu vlastnického práva. Fond může mít zvláštní význam u projektů realizovaných po etapách, kde prodej začíná ještě před dokončením výstavby.
Příklady situací, kdy může DFG fungovat jako ochrana kupujícího:
- kupující pořizuje byt v developerském projektu, developer vyhlásí úpadek a prostředky shromážděné na svěřenském účtu nestačí k plnému vrácení plateb,
- banka vedoucí bytový svěřenský účet zkrachuje a ochrana z Bankovního garančního fondu nepokryje celou částku náležející kupujícímu,
- developer nepřevede vlastnické právo k jednotce ve stanovené lhůtě a vzniknou důvody pro odstoupení od smlouvy v souladu se zákonem,
- rezidenční projekt na atraktivním pozemku, v blízkosti města, s přístupem k infrastruktuře, rekreaci a prémiovým výhledům, je klientům nabízen s kompletním balíčkem informací o svěřenském účtu a ochraně DFG,
- investor analyzuje koupi investičního apartmánu a ověřuje, zda má jednotka bytový status a zda transakce podléhá ochraně určené pro kupující podle developerského zákona.