Portfolio
Co je daň z nemovitých věcí?
Daň z nemovitých věcí je místní majetková daň vybíraná obcí z pozemků, budov nebo jejich částí a v určených případech také ze staveb spojených s podnikatelskou činností. Týká se především vlastníků, osob oprávněných z titulu věčného užívání, samostatných držitelů a některých držitelů nemovitostí ve vlastnictví státu nebo územních samosprávných celků.
U investic do pozemků, pozemkového developmentu a developerských projektů představuje daň z nemovitých věcí stabilní součást nákladů na držení aktiva. Její výše závisí zejména na výměře pozemku nebo budovy, způsobu využití nemovitosti, údajích v evidenci pozemků a budov a na sazbách schválených příslušnou obecní radou. U staveb je základem daně zpravidla jejich hodnota stanovená podle pravidel uvedených v zákoně. Daň však není přímo závislá na atraktivitě prémiových výhledů, čistotě ovzduší, blízkosti města ani přístupu k vodním plochám, přestože tyto faktory mohou významně ovlivnit tržní hodnotu nemovitosti.
Jaké jsou hlavní cíle daně z nemovitých věcí?
Daň z nemovitých věcí je jedním ze základních zdrojů vlastních příjmů obcí. Posiluje jejich rozpočty, z nichž jsou financovány místní veřejné služby, včetně údržby silnic, veřejného osvětlení, technické infrastruktury, vzdělávacích zařízení, rekreačních ploch a opatření souvisejících s ochranou životního prostředí.
Z pohledu investora plní tato daň také funkci nákladu, který je nutné zohlednit při analýze rentability projektu. Týká se to jak nákupu pozemku určeného k prodeji, tak přípravy území pro investiční apartmány, rekreační výstavbu nebo rezidenční projekt realizovaný pozemkovým developerem.
Jaké jsou přínosy správného vyúčtování daně z nemovitých věcí?
Správné stanovení daňové povinnosti zvyšuje bezpečnost kapitálu a omezuje riziko nedoplatků, úroků i sporů s daňovým orgánem. Pro investora jde rovněž o důležitou součást profesionálního řízení investičních projektů.
Mezi hlavní přínosy patří:
- možnost přesně naplánovat náklady na držení pozemku, budovy nebo infrastruktury,
- spolehlivější vyhodnocení peněžních toků a návratnosti developerské investice,
- omezení rizika doměření daně včetně úroků,
- lepší příprava nemovitosti k prodeji díky uspořádané dokumentaci a vyúčtování,
- vyšší transparentnost pro banku, společníky, kupující i potenciální investory.
Jaké jsou výzvy a rizika spojená s daní z nemovitých věcí?
Klíčovou výzvou je správná kvalifikace nemovitosti. Výše daně se může výrazně lišit podle toho, zda pozemek, budova nebo její část souvisejí s podnikatelskou činností, jsou využívány k bydlení nebo zůstávají nezastavěné. U pozemků, budov a staveb držených podnikatelem má zpravidla význam již samotné držení těchto nemovitostí podnikatelem, s přihlédnutím k výjimkám stanoveným zákonem. Zvláštní analýzu vyžadují pozemky kupované za účelem realizace investice, dočasně nevyužívané nemovitosti a objekty využívané částečně soukromě a částečně pro podnikání.
Riziko může vyplývat také z údajů uvedených v evidenci pozemků a budov, ze změny způsobu užívání, rozšíření objektu nebo vzniku staveb a technické infrastruktury. U projektů pozemkového developmentu hraje významnou roli například fáze technického zasíťování území – přístup k elektrické energii, vodovodní síti, kanalizaci, vnitřním komunikacím nebo fotovoltaickým instalacím může ovlivnit rozsah majetku podléhajícího zdanění, a to podle jeho právní a technické povahy.
Před koupí je vhodné ověřit:
- aktuální údaje v evidenci pozemků a budov,
- určení a skutečný způsob využití nemovitosti,
- místní sazby daně schválené obecní radou,
- existenci staveb, technických zařízení a infrastruktury spojené s podnikatelskou činností,
- případná daňová osvobození stanovená zákonem nebo usnesením obce.
Jaké právní předpisy upravují daň z nemovitých věcí?
Základním právním předpisem je polský zákon ze dne 12. ledna 1991 o místních daních a poplatcích. Tento zákon vymezuje předmět zdanění, poplatníky, pravidla pro stanovení základu daně, přehled osvobození od daně a maximální daňové sazby. Konkrétní sazby pro daný rok stanovuje obecní rada usnesením v rámci limitů, které každoročně vyhlašuje ministr příslušný pro veřejné finance.
U fyzických osob se daň zpravidla stanovuje rozhodnutím starosty obce, starosty města nebo primátora po podání informace o nemovitostech a stavebních objektech. Právnické osoby a organizační složky, včetně společností bez právní osobnosti, podávají přiznání k dani z nemovitých věcí a samy vypočítávají daňovou povinnost. Daňová povinnost zpravidla vzniká prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nastaly okolnosti odůvodňující zdanění, například koupě pozemku. U nově postavené budovy nebo stavby vzniká daňová povinnost zpravidla 1. ledna roku následujícího po roce, v němž byla výstavba dokončena nebo bylo zahájeno užívání před jejím úplným dokončením.
Při analýze investice je nutné zohlednit také předpisy stavebního práva, zákona o územním plánování a rozvoji, geodetického a kartografického práva i místní daňová usnesení. U zemědělských nebo lesních pozemků mohou platit samostatná pravidla zdanění zemědělskou nebo lesní daní.
Jak daň z nemovitých věcí ovlivňuje investice do pozemků a investičních apartmánů?
Při nákupu investičního pozemku je třeba daň z nemovitých věcí zohlednit již ve fázi due diligence. Parcela s dobrým přístupem k veřejným komunikacím, rychlým internetem, elektrickou energií a potenciálem pro fotovoltaiku může nabízet větší investiční flexibilitu, současně však vyžaduje důkladné vyhodnocení nákladů na držení a budoucí podnikatelské využití.
U investičních apartmánů je mimořádně důležitý skutečný způsob využívání jednotky. Bytová jednotka využívaná k bydlení zpravidla podléhá sazbě platné pro obytné budovy. Pokud je však jednotka nebo její část využívána pro podnikatelskou činnost, mohou se uplatnit vyšší sazby stanovené pro plochy spojené s podnikáním.
Dobrá lokalita – blízkost města, sportovních a rekreačních možností, přístup k vodním plochám, vysoká kvalita ovzduší nebo atraktivní výhledy – může posilovat poptávku a hodnotu nemovitosti. Daň z nemovitých věcí by však měla zůstat samostatnou položkou finančního modelu, nezávislou na prognózách růstu hodnoty aktiva a příjmů z pronájmu či prodeje.
Jaké jsou příklady daně z nemovitých věcí?
Praktické uplatnění daně z nemovitých věcí může vypadat následovně:
- investor koupí nezastavěný pozemek podléhající dani z nemovitých věcí určený pro budoucí výstavbu a platí daň z pozemku od měsíce následujícího po jeho nabytí,
- pozemkový developer realizuje rozdělení a zasíťování území, přičemž daňové náklady zahrne do harmonogramu a prodejní ceny jednotlivých parcel,
- vlastník investičního apartmánu odvádí daň podle pravidel platných pro bytovou jednotku, pokud není jednotka využívána k podnikatelské činnosti,
- společnost vlastnící komerční objekt včetně technické infrastruktury podává daňové přiznání a platí daň podle sazeb schválených danou obcí v rozsahu, v jakém vlastněné objekty podléhají zdanění,
- kupující rekreačního pozemku před transakcí analyzuje přístup k veřejné komunikaci, inženýrské sítě, hladinu podzemní vody a místní daňovou zátěž, aby spolehlivě posoudil celkové náklady na vlastnictví nemovitosti.