Rosnąca jakość Land Development w Polsce

Czym jest land development?

Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się nieprzerwanie od ponad 30 lat, ale termin land development jest wciąż mało znany. Rola land developera najbardziej popularna jest w USA, Europie Zachodniej i Wielkiej Brytanii, ze względu na bardziej dojrzały rynek nieruchomości, wymuszający specjalizację. Wg K. Kanii, doktora Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie Land development zajmuje się kształtowaniem wartości gruntu przez odpowiednie i zaplanowane działania developera gruntowego.”

Developerzy gruntowi łączą wysokie umiejętności organizacyjne z pracą na styku:

  • gmin i administracji publicznej,
  • prawa administracyjnego,
  • prawa podatkowego,
  • wód polskich,
  • geologii,
  • podatków,
  • architektów,
  • dostawców mediów.

Jak wygląda historia land development w Polsce?

Zawodowi deweloperzy gruntowi dotychczas skupiali się głównie na przygotowaniu ziemi do sprzedaży pod zabudowę komercyjną lub mieszkaniową. Tradycyjni deweloperzy często prowadzili proces tworzenia „banku ziemi” i przekształcali ją samodzielnie poprzez wyodrębniony do tego dział. Z kolei w podmiejskiej zabudowie jednorodzinnej dominowały zakupy wydzielonych działek, nabywanych bezpośrednio od właścicieli – głównie rolników, którzy pozyskali odpowiednie MPZP.

Grunty rolne i leśne nadal stanowią 90% powierzchni Polski!

Zdecydowana większość powierzchni naszego zróżnicowanego geograficznie kraju to grunty rolne i leśne. Rocznik Statystyczny Rolnictwa 2019 wskazuje, że 60% powierzchni Polski stanowią grunty rolne, ponad 30% to obszary zalesione, a jedynie 2,5% to powierzchnia mieszkaniowa! Co więcej, w ostatniej dekadzie powierzchnia osiedli zwiększyła się aż o 20% – było to związane z migracją ludności ze wsi do większych aglomeracji i tworzeniem zagęszczonych skupisk ludności w centrach miast.

Jak w roczniku statystycznym będzie wyglądała najbliższa dekada?

Trend rozpraszania się ludności wynikający z COVID-19 może radykalnie wpłynąć na statystyki. Przewiduję, że rola land developerów nabierze znaczenia – będą konkurować z deweloperami mieszkaniowymi w wyścigu organizowania nowych miejsc do życia i spędzania wolnego czasu, z dala od dużych skupisk ludności, za to blisko przyrody.

Hossa na rynku domów i działek rekreacyjnych wymusza nową profesjonalizację

Jak trafnie wskazywał Marcin Jańczuk, Dyrektor ds. Marketingu i PR w Metrohouse Franchise S.A., w raporcie na temat rynku nieruchomości dla Forbes Polska – w 2020 roku z baz pośredników znikały grunty i domy oddalone od centrów miast, które jeszcze w 2019 roku czekały na nabywcę po wiele miesięcy. Realnym problemem pośredników stało się pozyskanie kolejnych tego typu nieruchomości gruntowych do sprzedaży, a nie Klientów. W obecnym roku sytuacja wcale się nie zmieniła, a wręcz nabiera tempa! Mamy do czynienia z sytuacją rynkową, w której popyt na ciekawe lokalizacje gruntowe przewyższa ich podaż.

Moda na grunty przyszła z Zachodu

Z podobną sytuacją nasi zachodni sąsiedzi mieli do czynienia już w latach 90’tych minionego wieku, gdy zatłoczone miasta i wygórowane ceny nieruchomości w centrach przestały odpowiadać klasie średniej i wyższej. Wtedy to wzmożony popyt na tzw. second home blisko przyrody wymusił rozwój niszowej specjalizacji, jaką jest land development dla gruntów pod zabudowę jednorodzinną i rekreacyjną.

Model biznesowy land developera

Pomysł na biznes z pozoru może wydawać się prosty: „kupić hektary działki rolnej – sprzedać metry działki budowlanej”.

Ale w praktyce jest to bardzo skomplikowany i ryzykowny proces inwestycyjny. Land developer, wyspecjalizowany w gruntach rekreacyjnych lub pod zabudowę jednorodzinną, odszukuje i kupuje naturalne enklawy, będące miejscami unikatowymi w konkretnym regionie. Po dogłębnej analizie możliwości zagospodarowania i opłacalności przedsięwzięcia nabywa je po cenach hurtowych – liczone w hektarach. Po udanej realizacji złożonego procesu development’u sprzedaje wydzielone działki w zorganizowanych osadach po cenach jednostkowych – liczone w metrach – realizując zysk z inwestycji.

Efekt skali land dewelopera

Deweloper gruntowy generuje przewagę konkurencyjną wobec samodzielnego zakupu odosobnionej działki budowlanej w taki sposób, że:

  1. Ma większą moc zakupową – dysponuje kapitałem umożliwiającym zakup unikatowych lokalizacji w dużych areałach.
  2. Osiąga synergię kosztową wyodrębniając w zaprojektowanej osadzie części wspólne, takie jak:
    • drogi dojazdowe i wewnętrzne,
    • doprowadzenie wodociągów, kanalizacji, prądu, gazu,
    • ogrodzenie osady, oświetlenie i inną współdzieloną przez przyszłych mieszkańców infrastrukturę.
  3. Ma lepszą pozycję negocjacyjną w rozmowach z gminami czy urzędami – reprezentuje większą ilość metrów ziemi czy właścicieli.

Najczęstsze problemy inwestorów ziemskich

Człowiek w świecie kapitalizmu jest coraz bardziej zabiegany i ograniczony czasowo. Równocześnie po pracy chce odpocząć, zarówno psychicznie jak i fizycznie. W poniższej tabeli zamieściłem powody, dla których na Zachodzie powstała specjalizacja land development i świetnie rozwija się już od ponad 30 lat. Teraz zawitała do Polski i przeżywa hossę, głównie związaną z konsekwencjami post-COVID.

Rosnąca jakość land development w Polsce

Polska stała się krajem rozwiniętym. Warto obserwować, jak wygląda rynek naszych sąsiadów – takich jak Niemcy, Norwegia, Szwecja, Szwajcaria, Wielka Brytania czy USA, które osiągnęły ten status wcześniej. Kultura second home i wymagania związane z tym trendem rosną wraz z rozwojem społeczeństwa, głównie klasy średniej i bogatej. Na coraz większe potrzeby zakupu i zarządzania gruntami inwestycyjnymi i rekreacyjnymi odpowiadają obecni lokalni land developerzy, którzy stale zwiększają jakość swoich usług. W poniższej tabeli zestawiłem porównanie stopnia zaawansowania land development’u.

Podsumowanie

  • Klasa średniozamożna i zamożna w Polsce nabiera coraz większego znaczenia. Jej przedstawiciele zaspokoili większość swoich materialnych potrzeb, są świadomi jak ważne jest utrzymanie work-life balance i rozpoczęli dbanie o własne zdrowie, sport, rekreację i odpoczynek blisko natury.
  • Przedstawiciele wyżu demograficznego nastawionego na konsumpcjonizm, czyli pokolenie Y, również zabezpieczyli większość swoich podstawowych potrzeb, a możliwość pracy zdalnej napędza ich chęć posiadania wielu miejsc do życia i relaksu.
  • Land development wydaje się być naturalną odpowiedzią na cykl życia, w który wkracza nasz wyż demograficzny, czyli pokolenie X oraz pokolenie Y. Posiadamy oszczędności, czujemy się bezpieczni w swoim zawodzie, mamy zdolność kredytową, lubimy i rozumiemy nieruchomości. Jesteśmy świadomi swojego zdrowia i równowagi pomiędzy pracą i życiem osobistym, a w genach posiadamy zamiłowanie do ziemi po naszych przodkach – Polska przecież chwilę temu była krajem przede wszystkim rolniczym. Do dziś ponad 90% naszego kraju to grunty rolne, a najpiękniejsze lokalizacje nadal są niezabudowane.

 

tel. 786 843 743
office@ostoyacapital.eco

 

 

ul. Walońska 7/66, 50-413 Wrocław
www.ostoyacapital.eco