Portfolio
Gwarancja dewelopera i rękojmia to dwa różne mechanizmy ochrony kupującego, które często są mylone. Rękojmia wynika wprost z przepisów i przy nieruchomościach trwa 5 lat od wydania lokalu lub domu. Gwarancja jest dobrowolna – deweloper lub producent sam określa jej zakres i czas trwania w dokumencie gwarancyjnym. Do tego dochodzi procedura odbioru z ustawy deweloperskiej, która wyznacza deweloperowi konkretne terminy reakcji na zgłoszone wady.
Znajomość tych zasad przydaje się już przed podpisaniem umowy, a najbardziej – w dniu odbioru i w pierwszych latach użytkowania. Poniżej wyjaśniamy, co obejmuje każda forma ochrony i jak skutecznie zgłosić wadę.
Rękojmia a gwarancja – najważniejsze różnice
| Kryterium | Rękojmia | Gwarancja |
|---|---|---|
| Źródło | Kodeks cywilny – obowiązuje z mocy prawa | Dobrowolne oświadczenie gwaranta |
| Kto odpowiada | Sprzedawca, czyli deweloper | Gwarant – deweloper, wykonawca lub producent urządzenia |
| Czas trwania | 5 lat od wydania nieruchomości | Według dokumentu gwarancyjnego; jeśli nie wskazano innego terminu – 2 lata |
| Zakres | Wady fizyczne i prawne nieruchomości | Tylko to, co opisano w warunkach gwarancji |
| Czy można ją wyłączyć wobec konsumenta? | Nie | Gwarant sam określa warunki, np. obowiązkowe przeglądy |
Najważniejsza praktyczna zasada: gwarancja nie zastępuje rękojmi, lecz może ją uzupełniać. Kupujący może wybrać, z której podstawy skorzysta. Definicję i zakres odpowiedzialności sprzedawcy opisujemy też w haśle rękojmia dewelopera.
Odbiór lokalu lub domu – pierwsza linia ochrony
Ustawa deweloperska z 2021 r. szczegółowo reguluje odbiór. Wszystkie zauważone wady wpisuje się do protokołu odbioru. Od dnia jego podpisania deweloper ma:
- 14 dni na pisemne uznanie wad albo odmowę ich uznania z podaniem przyczyn – brak odpowiedzi w tym terminie oznacza uznanie wad,
- 30 dni na usunięcie uznanych wad; jeśli to niemożliwe, musi wskazać nowy termin i uzasadnić opóźnienie.
Jeśli deweloper nie dotrzyma terminu, nabywca może wyznaczyć dodatkowy, a po jego bezskutecznym upływie zlecić usunięcie wad na koszt dewelopera. W przypadku wady istotnej nabywca może odmówić odbioru, a jeśli deweloper nie uzna wady – skorzystać z opinii rzeczoznawcy budowlanego. Dlatego warto przygotować się do odbioru tak, jak opisujemy w haśle odbiór techniczny mieszkania – zasady w przypadku domu są analogiczne.
Co obejmuje rękojmia dewelopera w praktyce?
Rękojmia dotyczy wad, które istniały w chwili wydania nieruchomości lub wynikały z przyczyny tkwiącej w niej wcześniej – także tych, które ujawniły się dopiero po kilku miesiącach czy latach. Typowe przykłady to:
- pęknięcia ścian lub stropów wynikające z błędów wykonawczych,
- zawilgocenia, przecieki dachu, tarasu lub stolarki okiennej,
- wadliwie wykonane instalacje – elektryczna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza,
- niezgodność wykonania z umową, prospektem informacyjnym lub standardem wykończenia.
Rękojmia nie obejmuje zwykłego zużycia, uszkodzeń spowodowanych przez użytkownika ani wad prac, które po odbiorze zlecił on innym wykonawcom. Kupujący może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny, a przy wadzie istotnej – także odstąpienia od umowy. Termin na dochodzenie roszczeń zależy m.in. od tego, kiedy wada została stwierdzona, dlatego zgłoszenie warto wysłać niezwłocznie.
Gwarancja dewelopera i gwarancje producentów
Część deweloperów udziela własnej gwarancji, np. na wybrane elementy budynku lub na prace wykończeniowe w pakiecie pod klucz. Osobno funkcjonują gwarancje producentów urządzeń i materiałów: pompy ciepła, rekuperatora, okien, drzwi czy pokrycia dachowego. Ich warunki bywają bardzo konkretne – często wymagają regularnych przeglądów serwisowych lub montażu przez autoryzowaną firmę.
Po odbiorze warto więc zebrać w jednym miejscu:
- karty gwarancyjne i instrukcje urządzeń,
- harmonogram obowiązkowych przeglądów,
- dane kontaktowe serwisów,
- dokumentację powykonawczą i protokół odbioru.
Przy domach z pompą ciepła i wentylacją mechaniczną zaniedbanie przeglądu może oznaczać utratę gwarancji producenta, nawet jeśli rękojmia dewelopera nadal obowiązuje.
Jak zgłosić wadę deweloperowi krok po kroku?
- Udokumentuj wadę – zdjęcia, filmy, data zauważenia, opis okoliczności.
- Zgłoś ją na piśmie – listem poleconym lub w sposób przewidziany w umowie, z opisem wady i wskazaniem żądania, np. usunięcia wady.
- Wyznacz rozsądny termin i zachowaj potwierdzenie nadania lub doręczenia.
- Udostępnij lokal do oględzin w uzgodnionym terminie.
- Przy urządzeniach sprawdź, czy szybsza będzie ścieżka serwisu producenta.
Jeśli nieruchomość jest wynajmowana przez operatora, warto ustalić w umowie, kto zgłasza wady i kto udostępnia lokal ekipom serwisowym.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?
Zakres ochrony warto sprawdzić już w dokumentach przed zakupem. Przy umowie deweloperskiej zwróć uwagę na opis standardu, procedurę odbioru, ewentualną gwarancję dewelopera oraz to, kto odpowiada za pakiet wykończenia – deweloper czy odrębna firma.
Pamiętaj też, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni wpłaty nabywców, ale nie zastępuje rękojmi za wady budynku. Pełną listę dokumentów do sprawdzenia omawiamy w artykule jak sprawdzić dewelopera przed zakupem, a ryzyka zakupu w trakcie budowy – w tekście o zakupie nieruchomości w trakcie budowy.
FAQ – gwarancja dewelopera i rękojmia
Ile trwa rękojmia dewelopera?
Rękojmia za wady nieruchomości trwa 5 lat od dnia jej wydania kupującemu. Obejmuje wady fizyczne i prawne, w tym te, które ujawniły się dopiero po odbiorze.
Czy deweloper musi udzielić gwarancji?
Nie. Gwarancja jest dobrowolna, a jej zakres i czas trwania określa dokument gwarancyjny. Obowiązkowa jest natomiast rękojmia, której wobec konsumenta nie można wyłączyć.
Ile deweloper ma czasu na usunięcie wad z protokołu odbioru?
Deweloper ma 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad. Wcześniej, w ciągu 14 dni, musi je uznać lub odmówić ich uznania – brak odpowiedzi w tym terminie oznacza uznanie wad.
Czy rękojmia obejmuje urządzenia, np. pompę ciepła?
Tak, jeśli urządzenie zamontował deweloper jako część nieruchomości – rękojmia obejmuje wady nieruchomości, w tym zamontowanych instalacji. Urządzenia mają też zwykle gwarancję producenta, która często wymaga regularnych przeglądów serwisowych – warto ich pilnować, aby nie stracić tej ochrony.
Przed zakupem warto znać nie tylko cenę i termin, ale też zasady odbioru i odpowiedzialności za wady. Sprawdź dokumenty domów Śnieżka Nova i apartamentów Campo Resort Aparte albo zapytaj zespół Ostoya Capital o procedurę odbioru i zakres gwarancji w wybranej inwestycji.